Мы продолжаем публиковать истории, в основе которых лежат реальные события. Их свидетелем стала член Тольяттинской гильдии риелторов Любовь Василика, разрешающая квартирные страсти уже 15 лет.

Регулярно приходят люди и развозят руками: не получается продать квартиру. Все правильно вроде делают: цена средняя, в базах информация обновляется, потенциальные покупатели приходят поглазеть – и никто не покупает! Что за ерунда?

Средняя цена

Как люди определяют стоимость своей квартиры, которую решили продать? Во-первых, они оценивают вложенные до продажи суммы. Например, несколько лет назад купили недвижимость за 2,5 млн. плюс вложили еще 500 тыс. в ремонт. А сейчас цены ниже и ясно, что за 3 млн. уже не продать квартиру, но хочется потери сократить до минимума. Что делают?

Идут на Авито, смотрят стоимость дорогих и дешевых аналогичных квартир, прикидывают среднее арифметическое – и сверху накидывают пару сотен за свои потери. Людям кажется, что  это и есть средняя цена.

Но они не учитывают два фактора. Первый – на Авито, и вообще в базах, висят «хотелки», то есть, продавцы просто хотят выручить такую сумму, но на деле сумма сделки, как правило, меньше.

И второй – самый важный. Сколько обычный человек видел за всю свою жизнь квартир? Несколько десятков, максимум сотню. А я в год по несколько тысяч объектов отсматриваю. И могу объективно судить о том, что такое хороший ремонт, а что только называют таковым, а цену просят как за хороший. Покупатели тоже видят десятки квартир, пристрастно их смотрят – и они также видят эту разницу.

Вот и получается, что цена по рынку вроде бы и средняя, но, по факту, состояние квартиры не соответствует притязаниям ее владельцев на стоимость. Такое очень-очень часто бывает. Лечится реальностью: люди приходят, смотрят и уходят, даже не торгуясь.

Квартира есть везде

По этому пункту люди чаще всего правы. Информация размещена действительно везде: на всех досках объявлений. НО.

Немногие вкладывают деньги в платное поднятие на том же Авито, в итоге квартира там есть, но на 10-ой странице выдачи. В базе она уходит еще глубже. Редко кто самостоятельно использует дополнительные инструменты продажи: расклейку, прямую рекламу – для физических лиц это недешево, тогда как у давно работающих агентств более мягкие условия платного размещения. Мы же оптом закупаем большие объемы.

Схема та же самая, как и в продуктовом ритейле – оптовик закупит фуру товара на несколько миллионов за 3 копейки, а физлицу тот же продукт поставщики предложат за 33 копейки – он же не закупается фурами.  Так работает рынок, нравится нам это или нет! Именно поэтому в платном размещении чаще всего предложения агентств.

Частных продавцов избегают

Вот это самое важное! Частный продавец может скорректировать свое предложение по двум предыдущим пунктам – потратить время и просмотреть своими глазами аналогичные квартиры, выставленные на продажу, чтобы точнее выставить цену. Он может потратить несколько тысяч на платное размещение – и опять люди ходят, но квартира не продается! Почему?!

Ответ простой: ее никто не продает! Продажа – это активный процесс достижения различных договоренностей! Вы сами понимаете, что договариваться проще с тем, с кем уже договаривался сотни раз и есть понимание друг друга с полуслова. С незнакомцем этот финт проделать сложнее: Бог его знает, что у него на уме? А вдруг он откажется от своих слов в самый неподходящий момент? А вдруг не вернет аванс?

Именно так и думают представители агентств о продавцах-частниках: с ними страшно ненадежно. И если есть выбор: купить для своего клиента квартиру, которую продает риелтор, или квартиру, которую продает частник, - однозначно выбирают первую. Так надежнее, быстрее и во многом проще. И это та часть реальности, на которую частник не может повлиять – в неравной конкуренции он может выиграть только за счет тотального снижения цены, на что мало кто готов.

Таков рынок, такова жизнь, друзья мои. Это может нам нравится или нет, но это та ситуация, где один в поле не воин.

Записывайтесь на встречу: 71-52-43. Цены для тех, кто заключит договор до 12 декабря: покупка квартиры – 20 000 рублей, продажа квартиры – 25 000 рублей, обмен (продажа + покупка) – 40 000 рублей. Юридическое сопровождение покупки – 15 000 рублей.