Мы продолжаем публиковать истории, в основе которых лежат реальные события. Их свидетелем стала Президент Тольяттинской гильдии риэлторов, директор агентства недвижимости «Солнце» ЛЮБОВЬ ВАСИЛИКА, разрешающая квартирные страсти уже 16-ый год.

Формирование цены – вопрос, о который разбился не один лоб. Клиент, конечно, хочет продать подороже, а риэлтора упрекает в том, что тот хочет слить квартиру подешевле. Краткий мой ответ на это звучит так: чтобы продать по самой низкой цене, не обязательно быть риэлтором – любой сможет это сделать.

Профессиональная репутация не позволяет мне демпинговать. Это как у спортсмена на соревнованиях: зачем бежать плохо, если можно прибежать первым? Я продаю квартиры по рыночной цене: не дешево, не дорого, а так, чтобы они продались. 

Когда дешево – единственная возможность продать

Есть всего 4 случая, когда я выставляю квартиру по минимально возможной цене.

Во-первых, если это напрочь убитая квартира. Убитая – это значит, когда только стены целые, и то не всегда. Трубы, окна, полы, проводка – все нуждается в полной замене, даже не в ремонте. Или если в этой квартире, извините, кто-то умер и пролежал долго, и запах будет выветриваться еще год. В такие квартиры, прежде чем заехать, нужно будет вложить еще полмиллиона – на самый простой ремонт, без изысков: просто, чтобы можно было жить.

Во-вторых, это квартиры, которые для владельцев как ненужный балласт: хочется поскорее уехать в другой город, а квартира продается для того, чтобы в Тольятти больше ничего не держало. При этом в другом городе есть, где жить, поэтому деньги от продажи лягут на банковский счет и нет смысла ждать несколько месяцев ради лишних двухсот тысяч.

В-третьих, по минимальной цене продаются квартиры с большим ипотечным обременением. Владельцы бы и рады продать по рыночной цене, да мало кто согласится идти на риск: ждать еще месяц-другой, когда за счет средств покупателя будет покрыт ипотечный долг, а только потом становится счастливым собственником. Сделки такие считаются высокорисковыми, и единственным аргументом продавца остается цена. Зачем покупать квартиру в залоге, если можно по той же цене купить квартиру без залога и не рисковать?

В-четвертых, нижний порог цены устанавливается, если есть решение суда о продаже квартиры в 30-дневный срок или уже идет исполнительное производство. Тут владельцам тоже некуда деваться: за месяц они просто обязаны продать жилье, если не хотят, чтобы оно ушло принудительно с молотка еще дешевле.

Дорого-богато

Покупатели наивно думают, что если квартира выставлена по самой высокой или просто дорого, то она конфетка – экскурсии из родственников можно будет водить посмотреть на этот Лувр. Мой опыт говорит: далеко не всегда так.

Квартира с евроремонтом и полностью упакованная встроенной мебелью действительно будет стоить выше среднего. И на такие квартиры, как ни странно, быстро находятся покупатели: есть люди, которые хотят переехать со своими чемоданами, кастрюлями, кошкой и ничего не ремонтировать. И такие люди, как правило, готовы платить за свой комфорт, но они не готовы переплачивать за иллюзию комфорта.

А вот граница между комфортом и его иллюзией очень зыбкая: продавец часто думает, что все супер, а покупатель морщится: ремонту 5 лет и это не евроремонт, а просто обои не бумажные, фурнитура в шкафах дешевая, кухонный гарнитур имеет потертости и сколы, да и подъезд выкрашен убойной синей краской, которая облупилась еще года три назад.

Но если все-таки ремонт действительно неплохой, и в него вложена вся душа, как понять, что высокая цена адекватна? Элементарно. От цены вашего ремонта отнимите по 50 тысяч за каждый год эксплуатации. Если вы 7 лет назад сделали его за 500 000, то отнимайте 350 000, оставшиеся 150 000 добавляйте к рыночной цене на аналогичные квартиры.

И не смотрите, сколько стоит такой же ремонт сейчас: во-первых, материалы за 7 лет сильно изменились, во-вторых, цены на строительные работы упали, в-третьих ваша квартира со старым и хорошим ремонтом должна в итоге стоить дешевле, чем если бы покупатель ремонтировал ее с нуля. Иначе взыскательному покупателю выгодно будет купить убитую квартиру по минимальной цене и сделать в ней ремонт под себя – и все будет новенькое, а стройматералы куплены по акции.   

Рыночная цена

Если ваша квартира не подпадает под все предыдущие условия, то нужно определять текущую рыночную цену на нее. Я это делаю в два этапа: на первой бесплатной консультации провожу анализ, а затем смотрю квартиру в реальности. Базовым является именно анализ – он дает информацию о рыночной цене, а вот ее коррекцию я делаю уже тогда, когда осматриваю квартиру вживую.

Мне не выгодно продавать квартиру в течение года, а профессиональная репутация не позволяет продавать нормальные квартиры по минимальной цене, поэтому я очень трепетно отношусь к точному определению ее текущей рыночной стоимости и своевременной коррекции.

Я понимаю, что обычные люди не могут учесть все те факторы, которые могу учесть я, но я объясняю клиенту всю «кухню» оценки его квартиры. Многие соглашаются – и мы спокойно продаем за 3-6 месяцев (бывает, и быстрее!). А те, кто «сам все знает и понимает», но тем не менее гнет несоразмерную цену, продают мучительно и долго – бывает, что уже и без меня.

Записывайтесь на бесплатную консультацию в офисе: 71-52-43. Цены публикую открыто:  получение ипотечного займа – бесплатно для наших клиентов. Оценка квартиры с рекомендациями по продаже (выезд по Тольятти) – 2000 рублей, покупка квартиры – 25 000 рублей, продажа квартиры –30 000 рублей, обмен (продажа + покупка) – 45 000 рублей. Продажа дома – от 1% от стоимости, но не менее 35 000 рублей.